경매의 물건이 생기는 이유는 빚이 많기 때문이다. 2억짜리 집에 빚이 2억 이상 쌓여서 빚이 집값을 초과하면 집주인(소유자)은 집을 포기한다. 빚이 집값을 넘어가기 시작하면, 팔 수가 없는 상황이다. 이쯤 되면 집주인(소유자)은 집을 포기한다. 집주인이 집을 포기하면 무엇을 할까? 아니 더 정확하게 말해서 “무엇을 안 할까?” 빚을 안 갚을 것이고, 이자를 안 내겠지, 임차인이 보증금을 돌려 달라고 해도, 돌려줄 여건이 안 될 것이다. 그래서 그 물건은 경매를 하게 된다. 빚을 못 받으면, 채권자 기분은 어떨까? 결코 좋을 리가 없다. 은행 입장에서 그동안 이자 잘 받았으니까, 원금 정도야 안 받아도 괜찮아. 이럴 리 만무하고, 임차인 입장에서 이 집에서 잘 살았으니, 보증금 따위야 안 받고 나와도 괜찮아. 이럴 리 만무하다. 빚은 사라지지 않고, 끝까지 쫓아간다. 누구를…? 그야 당연히 그 빚을 진사람, 즉 채무자를 쫓아간다. 채무자는 영원히 그 빚의 굴레에서 벗어나지 못하는 것이다. 채무, 즉 빚을 갚을 때까지…. 그런데 경매에서는 그 빚을 책임져야 하는 사람이 한 명 더 있다. 바로 집을 산 사람, 낙찰자다. ‘네가 그 집에 그 빚이 있는 걸 알고 샀으니, 네가 책임져야지’라는 얘기다. 결국 ‘권리분석’이란 바로 미회수 채권을 누가 책임지느냐를 따지는 것이다. 이때 소멸/인수라는 용어를 사용한다.

-소멸 : 채무자가 책임지는 권리(즉, 채무자가 물어줘야 하는 빚)

-인수 : 낙찰자가 책임지는 권리(즉, 낙찰자가 물어줘야 하는 빚)

경매 정보는 대법원 사이트에 다 올라와 있긴 한데, 대법원 정보를 그냥 본다는 것은 너무나 비효율적이다. 경매 나온 물건의 기본적인 정보(주소와 점유자 또는 임차인 내역)밖에 없기 때문이다. 그 외의 권리분석을 하는데, 필요한 정보(등기부등본, 전입세대열람내역)는 별도로 확인해 봐야 한다. 그런 정보를 확인하려면, 일일이 해당 사이트를 돌아다녀야 하는데, 거기에 들어가는 품이 만만치 않다. 이럴 때 유용한 게 경매 정보를 한 곳에 모아서 제공하는 경매 정보 제공 업체다. 경매 정보 업체는 크게 둘로 나눌 수 있다. 유료업체와 무료업체다. 유료업체는 당연히 돈을 받고 경매 정보를 제공한다. 각 업체별로 가격대가 조금씩 다르니 각자 여건에 맞는 곳을 골라서 보면 된다. 무료업체는 인터넷 검색해 보면 엄청 많이 나온다. 그중에 아무 곳이나 골라보면 된다. 처음 시작할 때는 일단 무료업체를 이용하는 게 자금 부담이 덜하다. 그러다가 나중에 본격적으로 투자 즉, 입찰을 하게 될 때쯤, 유료업체 하나 정도 보면 된다.

환산보증금 범위를 정해 놓은 표를 보니, 이거 어디서 많이 본 것 같지 않나? 주임법에서 소액임차인의 범위를 정해 놓은 표와 거의 비슷하다. 다른 점이라면 환산보증금 안에 포함되지 않으면 상임법 자체를 아예 적용받지 못한다는 점이다. 이건 굳이 외울 필요는 없다. 필요할 때마다 찾아서 보면 되니까. - 환산보증금과 상관없이 무조건 적용되는(주장할 수 있는) 조항은 ①대항력(사업자등록+영업) ②계약갱신 요구권 ③권리금이다. - 환산보증금 범위 안에 들면 주장할 수 있는 조항(범위를 벗어나면 상임법 적용 안 됨)은 ①우선변제권(확정일자) ②임차권등기명령 ③묵시적 갱신 ④보증금 및 월세 증감 변환 ⑤최우선변제권 ⑥강행규정이다.

위장 임차인은 실제로 살지 않으면서 전입만 해 놓은 임차인을 말한다. 선순위 임차인이 있는 줄 알고 아무도 입찰을 안 하는 물건이 있는데, 알고 봤더니 위장 임차인이다. 그런 물건은 낙찰받아서 위장 임차인을 내보내면 대박이다. 아무도 입찰을 안 할 테니까 싸게 낙찰받을 수 있다. 서류상 전입만 해 놓고 실제 살지 않으면 임차인이 아닌 것이다. 가끔 청문회보면 위장 전입 얘기가 많이 나온다. 바로 그 얘기다. 불법이다. 만약 그런 위장 임차인을 발견하면, 명도 소송을 통해서 내보내고 집을 넘겨받을 수 있다. 즉, 인수가 아니라 소멸이다. 이런 걸 가정해 볼까. 선순위 임차인이 있는 집을 낙찰받고 가봤더니 아무도 살지 않는다. 문 따고 들어가 봤더니 먼지만 뽀얗게 쌓여 있다. 위장 임차인이 확실하구나. 하고 소송을 건다. 그랬더니 임차인(이라고 주장하는 사람)이 나는 바닥을 안 밟고 다닌다. 책상 모서리 의자 등받이 위로 사뿐사뿐 날아다닌다고 주장한다. 밥 해먹은 흔적도 없고, 냉장고도 없고, 가스 전기 전혀 사용한 흔적이 없다. 그랬더니 임차인(이라고 주장하는 사람)이 ‘나는 밥은 안 해 먹는다. 생쌀과 솔잎만 먹는다. 곧 우화등선 할 몸이다’라고 주장한다. 주변을 탐문해보니, 지난 몇 개월(또는 몇 년) 동안 이 사람을 본 사람이 없다. 주변 약국, 병원, 마트 어디서도 이 사람이 다녀간 흔적이 없다. 그랬더니 해외(또는 지방) 출장(또는 주재원 또는 유학)갔던 것이다. 위장 임차인 잡는 거 쉽지 않다. 너 위장 임차인이지? 그러면 어? 어떻게 알았지? 하고 당장 짐 싸서 나갈 거 같나? [점유&전입] 요건 중에 서류상 전입은 있으니까, 현황 상 점유를 깨겠다는 얘긴데, 어떻게 증명할 건가? 보통 만만한 문제가 아니다. 그거 깨기 위해 알아볼 동안 다른 물건 여러 개 입찰하는 게 더 이익이다. 여러 성공담을 읽어 보면, 손에 땀을 쥐고 흥미진진하다. 나도 그렇게 할 수 있을 거 같다. 그런 성공담을 보면, 아~ 내가 무협지 한 편을 읽었구나 생각해야 한다. 무협지 읽으면서 주인공마냥 나도 장풍을 쏘고, 절벽에서 뛰어내리고 할 거 아니라면…. 딱 그런 느낌으로 읽으면 된다.